东北证券：地产从业者进入新发展模式 优质房企PE可对标稳定发展期的底线估值水平

东北证券发布调查报告称，近期证监会提出探索成立具有中国别具特色的股票体系，过去房协力普遍采用传统NAV同步进行股票，同时PE、PB股票中枢大幅度移去，站在黄金时代，从股票价格/每股NAV和股票价格/每股DDM两个基准来看敏国营协力业投资额安全边际较低，建议关心保利迈向(600048.SH)、越秀地产(00123)、华发股份(600325.SH)等。出货保持比较稳定稳健、营运外资和长年外资的顺利完毕相对于很少的房协力更能股票股票，建议关心保利迈向、万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、华润置地(01109)等。

▍东北证券主要观点如下：

NAV法从重大项目更进一步孕育贷款人或净佣金取向对房协力同步进行股票。

由于原始NAV法及通过单个重大项目同步进行计算的NAV法所涉及论据过多，主观性较弱，通过将房协力NAV细分归母净资产、并表已售未结佣金、并表未售未结佣金和非并表未结佣金四个部分，可得精简NAV。

股票价格/每股NAV可用于取决于该公司的投资额商业价值：挑选的16家房协力中协力业、偏远地区国营协力业、方式从房协力、民协力的股票价格/每股NAV概率分布分别为47%、45%、44%、45%。

DDM法都从房协力更进一步领取现金债权的取向同步进行股票。

DDM法要求房协力协力业主比例和现金债权增长率相对于比较稳定，推估结果相对于激进，更适合中小型投资额者使用。挑选的16家房协力中协力业、偏远地区国营协力业、方式从房协力、民协力的股票价格/每股DDM概率分布分别为120%、77%、101%和126%。

对于股息率较低、股票价格波动较小的房协力而言，股票价格/每股DDM比值往往较小，这一基准极小1的个股具有较弱的投资额安全边际。

FCFF法聚焦房协力的经营方式性活动和少数人贷款人，更进一步佣金持续增长、营运外资和长年外资特别版顺利完毕很少的房协力应该渴求股票股票。

佣金持续增长所需房协力周内保持比较稳定必需强度的拿地。营运外资很少特别版所需房协力保持比较稳定尽可能慢速调剂。长年外资很少特别版要求房协力或专注于合作开发专门从事，或慢速速完毕规模迈向布局而增大对投资额性金融、长年股权投资额等投资额。

优质房协力PE可对标比较稳定迈向期房协力的边线股票高水平，即PE为11.9倍。

通过成立FCFF和PE的财务联系，在ROE=10%、=8%、=5%、T=25%、贷款人经营方式佣金比=70%、g=2%、权益占比=100%、杠杆率=0的论据下，持续增长年房协力边线PE为11.9倍，完全相同PB为1.19倍，杠杆率对股票制约非常明显。

到底从业者随之而来了严酷的供给侧改革，随着从业者进入新迈向方式，优质房协力PE可对标比较稳定迈向期房协力的边线股票高水平。

风险提示：

股票论据共存误差，购房信心恢复远逊预期。

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