朱一鸣等：市场下行受压延续，房企计提资产减值进入高峰期

写作者 朱一鸣 克而瑞研究工作中心研究工作总监

汪慧 克而瑞研究工作中心研究工作员

不动产减值是指不动产的可收回金额极低于其账面意义。近年来，颇受金融业盘整及禽流感冲击，房和企较快“缩表”，不动产减值计提自然现象大多，这也在一定程度拉极低了纯利水平，甚至沦为外大企业亏损的主因，冲击总括。

在此之前来看，市场竞争下行线压力直到现在，房和企不动产减值亏损的“阵痛”或仍不可不致。但从近十年来看，不动产“健美”也是金融业回归理性、稳健并转变的利好信号。

大额不动产减值频现

我们从2021年财报披露来看，多家房和企大额计提不动产减值，且计提规模增幅显著，造成了房和企纯利颇受到完全相同程度的冲击，头部房和企也不都只。

几率房和企沦为不动产减值的重灾七区。据克而瑞研究工作工作组发现，金融业内几率类房和企为应对效用困境，群起通过的产品销售、买主不止让不动产并转至资金，从而造成了非常大的终究。样本揭示，2021年，华夏幸福(600340)计提不动产减值达131.88亿元，较2020年73.38亿元同比增高79.7%。此外，阳光城(000671)、蓝光分别计提不动产减值69.29亿元、65.76亿元，均处于金融业低位七区。

整体来看，经历高速增近十年，不动产“虚高”大企业亦同。随着金融业回归理性，在市场竞争下行线压力下，马达更多房和企在计提不动产减值。尤其是2021年下半年，金融业陷入效用困境，购房和者信心颇受挫，市场竞争需求并转回寒冬期，销售价格预期、不动产评估越发审慎，因此也造成了大额计提不动产减值自然现象大多。

市场竞争不确定性大，储备或随之而来不动产减值几率

从不动产减值计提构成来看，储备跌价死伤占多数较重头，近十年股权房和地产、房和地产性地产，以及其它减值死伤占多数比一般较小。在此之前，市场竞争下行线压力直到现在，储备不动产不确性也增高。尤其是拥有人大量储备的大企业，不仅资金被占多数用，增高了大企业效用压力，同时造成了的不动产减值几率也低，对大企业业绩振荡和估值上会产生连带冲击。

从在此之前金融业储备现况来看，颇受政策监管、资金放宽，房和企大多收紧房和地产、较快去化，整体储备量总量持续放缓，头部房和企总括，碧桂园、万科、中海等大企业的储备总量仍在低位，此外华侨城、建发International、华发等国企储备量也位列低位七区。但由于各个大企业策略瞬时、储备结构、去化效率完全相同，未来会造成了几率也完全相同。

除行情冲击外，储备跌价几率还在相当大程度取决于房和企自身的储备流并转效率以及现房和储备再加情况。混合大企业储备流并转率和现房和储备占多数比(已新建储备/储备总量)来看，储备流并转率极低、现房和储备占多数于有的房和企，储备不动产减值几率更高。

金融业底部渐显，不动产减值计提或随之膨胀

当前，市场竞争仍处于探底阶段，在审慎性原则下，我们认为不合理计提不动产减值有必要性，也有房和企为保障未来会财报业绩的稳定性。

中短期来看，除了计提，有利于储备监管、减整体而言储备压力尤为重要，也是大企业止损和控几率的有力抓手。在此之前债务、贷款人是房和企的最软肋，这就承诺房和企在房和地产方面越发审慎，若将外取向并转至储备上，通过盘活现有不动产、较快不止清现房和储备，减小资金占多数用，不失为上策。

同时，在集中供地政策下，各大城市已相继落实控地价、限房和价竞拍规则，这也字眼项目未来会的股票、升值空间极为实际，储备开发成本在走高，“囤货”有可能造成了不动产减值死伤增高。因此，坚持提高流并转效率，在保证经营方式的前提下，最大限度缩短从拿地到新建的交付周期，不仅能较快现金并转至、提高资金利用率，也是止损的关键举措。

总体来看，在市场竞争降温、预期走极低的历史背景下，房和企计提不动产减值并转回了一个高峰期。2021年大额计提频现，万科、招商蛇口(001979)、绿地、新城控股(601155)等房和企计提不动产减值大幅增高，均达数十亿元，这给大企业纯利带来完全相同程度的冲击。

由于储备跌价死伤是房和企计提不动产减值的重头，尤其对于储备流并转率极低、现房和储备占多数于有的房和企来说，储备不动产减值压力非常大。因此，我们认为“整体而言”储备是在此之前很多房和企的辅佐。此外，几率房和企作为不动产减值的重灾七区，也警示了金融业安全性专营。总之，保证专营、财务的稳健性是地产大企业不致非常大不动产减值死伤的保障。