“站城一体化”，我们能从日本充分体现什么？

行了确实的明确规定。

在实际操作流程里面，首先由耕地权属人（有数所有权和管理机构权）联合创建新子公司子公司，将之内所有的地段配对在一起（往往形状不规则）。随后按照工程建设工程重一新顺利进行区里域拆分，合理安排区里域范围内的公寓、工业和零售等工业用地百分比。各耕地权属人将一定面积的耕地出让或置换给耕地工程项目标联合Interactive，重一新赢取一块面积虽小但公一共区内变得完善的耕地（往往为矩形）。联合Interactive赢取的耕地一大多作为公一共区内工业用地，如顺利进行道路铺设、公园和管廊工程建设等；另一大多作为保留地（储备工业用地），可出售给其他联合Interactive来许诺工程建设财力。

经过耕周边地区里划整理后，虽然各权属人所有的耕地面积变小了，但是区里域耕地变得齐整、公一共公一共区内变得完善，总体功能性和周围环境赢取最优化，耕地借助效率和意义明显减低。

以上第一部说明方条例的下发对“站站城紧密混合”联合开发起到了很好的促成功用，在多年的实践里面期许了多个一个组织化、市场化的联合开发大体上。

以西南急多摩田园市中心区联合开发为例：

联合开发此前，一共有55个耕地权属人成立了新子公司子公司，将32平方公里的耕地集里面在一起。西南急子公司作为工程项目执行人，向耕地权属人指出将耕地联合开发权和工程建设工程权全部出让给西南急，西南急顾及工程建设工程、耕地联合开发、颗卫星工程建设和配套公一共区内工程建设等全部额度。最后，耕地权属人一共出让了45%的耕地来作许诺公一共区内完善的完工工业用地，出让的耕地作为公一共区内、颗卫星和其他零售区内工程建设工业用地由西南急子公司应。

这一耕地特权中介方式也目此前并未成为区里域耕地整理工程项目标常用手段之一。

此外在联合开发数据流上，鉄路子公司往往会预留火车站站门前的黄金地段，待地带内形成一定规模的人口密度后，再次分期对保留地段顺利进行紧密混合联合开发，极大地减小了耕地成本，以保证工程项目在财务、功能性定位及后续服务于上的可年中性，最大化地充分利用耕地意义借助。

（二）这两项对重要颗卫星线路及地带内区里域下发大城市更为一新

日本国通过修订版《市中心区蓝图说明方法》和制定《市中心区再次生之外措施说明方法》，将大多重要颗卫星线路及地带内周边地区里划定为“（特定）市中心区再次生立即整备周边地区里”（简称特定区里），这两项对这些区里域下发大城市更为一新以大幅减低大城市国际竞争能力。

《市中心区蓝图说明方法》对这类区里域下发了一般来说的规画外交政策。

● 一是特定区里渴望更为高的规画特权。联合开发大体上自主对特定区里的大城市规画顺利进行提议，地方政府分管依然次基于通行标准而是将再次联合开发工程项目作为一般来说个案顺利进行单独审议。

● 二是特定区里下发更为快捷没多久利的评审委员必要。地方政府分管借助紧密混合平台精简规画评审委员素材，仅仅对少数关键规画要点顺利进行评审委员，例如只有对大城市演进杰出贡献极大的建议才能通过审议。同时，联合开发大体上须在半年内完成再次联合开发工程项目建议并提交审议。这一措施在得不到联合开发大体上极大特权的同时，也促使联合开发大体上的联合开发与大城市总体意义挂钩，并能提倡其变得积极地积极参与到公一共密闭的紧密结合和管理机构里面去。

（三）下发总体规画外交政策赞同线路地带内低密度联合开发

1. 总体规画移出社会制度

2001年日本国曾于修订版《建筑群基准说明方法》和《市中心区蓝图说明方法》，设立了特例总体规画适用区里域社会制度。在各地规画部门指定的之内，若存在不曾达到总体规画拒绝的耕地，可将其不曾使用的总体规画叠加到同一之内的其他地段上，用来建好超过指定总体规画的建筑群物，充分利用总体规画在之内的灵活移出和叠加。

以札幌站站及地带内再次联合开发工程项目为例：

札幌站站及其地带内地段的指定总体规画为900%。札幌站站的改造仅仅使用了200%，JR西南日本国鉄路子公司没多久借助该社会制度将火车站站地段不曾使用的700%总体规画出让给地带内地段的联合Interactive，并得不到一新联合开发大多的物业所有权。这一社会制度既为颗卫星线路下发低密度联合开发发放了说明方条例支撑，又为鉄路子公司发放了增加收入的渠道，形成了鉄路子公司和联合Interactive相辅相成的势头。

2. 总体规画奖励社会制度

为了提倡亦有融资和技术积极参与大城市更为一新，日本国在2002年说明方法令了《市中心区再次生之外措施说明方法》，强制私企对确定的大城市更为一新区里顺利进行工程建设工程和提议。若私企的提议能明显改善大城市公一共密闭，则强制取得成功建筑群面积、总体规画、相对等原有规画前提条件的限制。说明的总体规画奖励额度由各都道府县当局对提议评估后灵活决定。该说明方法的下发大大诱发了私企尤其是鉄路子公司积极参与到大城市更为一新里面的兴趣，他们环绕两大线路打造了低密度、高意义、有活力的颗卫星旋里面心。

以札幌原宿站站的再次联合开发为例：

再次联合开发流程里面，西南京王鉄指出了5项大城市更为一在此之后措施，有数打造多层立体的来回走廊、强化线路与很大范围大城市密闭的联系；丰富原宿周边地区里记事化产业，打造市民交流密闭；打造地下密闭密闭式换气该系统并减低能耗；建好高强度的地震数以百计；分析方法最优化线路地带内无障碍区内等。

札幌都当局对建议杰出贡献顺利进行赞誉后得不到西南京王鉄555%的总体规画奖励，即总体规画上限从815%减低到1370%。西南京王鉄不仅仅以此工程建设了高品质的高层建筑群，也有余力拿出更为多的密闭来最优化公一共功能性，从总体上大幅减低了街区里的品质。

（四）年中有所增加财税赞同力度

一是设立了当局全额社会制度。一之外，日本国下发了《大城市鉄道等没多久利增进说明方法》，制订了对线路没多久利性大幅减低工程的有数期全额社会制度，有数大城市鉄道没多久利性增进事业费补助金社会制度、线路示范改善事业补助金社会制度等。另一之外，日本国还下发公一共区内管理机构者负担金社会制度。在再次联合开发工程项目里面，联合开发大体上替当局工程建设的公一共区内，经认定后其额度均由互换将的当局部门负担。

二是得不到再次联合开发工程项目税收优惠。修订版《国税征收说明方法》，对再次联合开发流程里面消除的所得税、不动产获取税、固定资产税等税收下发全额。同时，还对耕地特权更为换里面发生的实际交易使用暴力下发免税外交政策。

三是强制一个组织起来基于耕地、物业等不动产的资产证券化业务。再次联合开发工程项目可设立之外目标子公司，对外发行金融外资信托Fund2等不动产之外证券，从而拓宽工程项目财力来源渠道，减低工程项目债务效用。

2一种以发行收益有价证券的方式也汇流特定大多外资者的财力，由专门外资政府部门顺利进行金融外资经营管理机构，并将外资示范收益按百分比相应给外资者的Fund形式。

（五）设立颗卫星交通网络和大城市联合开发一体绕过的一元化

在日本国，原本颗卫星交通网络工程建设和金融联合开发一直作为相独立自主的业务，分属交通网络运输大区和工程建设大区两个里面央大区厅管理机构。

2001年1同年，日本国下发了里面央大区厅分拆改革，将分管海陆空交通网络运输、鉄路、湾内、气象预报等职能的“交通网络运输大区”，分管道路、河川、当局大楼建好安全及、公寓及市中心区蓝图等社会融资安全及职能的“工程建设大区”，负责顺利进行北海道示范联合开发事务的地方政府政府部门“北海道联合开发厅”，以及顾及自然资源管理机构、灾情应将对和大城市圈外交政策制定等职能的“全境厅”等4个大区厅分割创建为“全境交通网络大区”。

这一体制架构的制订再进一步促成了“站站城紧密混合”的演进，全境交通网络大区非常重视里面间线路旋里面心的打造，此前记事讲到的《市中心区再次生之外措施说明方法》《大城市鉄道等没多久利增进说明方法》等说明方条例都是在全境交通网络大区的促成下制定说明方法令的。

三、救赎

目此前，南京并未确定了全大区第一批、一共71个颗卫星旋里面心的工程建设蓝图，并确实了地带内公一共功能性工业用地面积占比、区里域来回该系统线路密度等指标，已在“站站城紧密混合”工程建设里面迈出了坚实的一步。借鉴日本国的充分，在说明绕过流程里面，还应将再进一步该系统化之外举措。

（一）强化统筹规画，将颗卫星旋里面心工程建设与大城市更为一新蓝图充分混合

在南京确定的第一批71个颗卫星旋里面心线路里面，有不少现有线路位于联合开发已久的居民区里、零售区里地带内，在颗卫星旋里面心工程建设的流程里面必定会涉及对这一大多可用耕地的再次联合开发。因此，应将混合我市大城市更为一新蓝图，在初始阶段就将线路及地带内区里域当作一个总体顺利进行工程建设工程和功能性相应。这样既可以减低密闭借助效率，也可以避免多种蓝图发生冲突而消除重复工作。

可以借鉴日本国的“（特定）市中心区再次生立即整备周边地区里”，选用几个主要线路及地带内周边地区里设置“颗卫星旋里面心工程建设示范区里”，在之内下发不同于区里有的规画外交政策和集中式，在下发成熟后可推向全大区。比如，可根据区里域顾及的不同大城市功能性以及线路和地带内地段相关系，在工业用地功能性混和、工程建设密度与强度控制等之外定制之外控规指标，较略为大幅减低之内总体联合开发强度。

（二）该系统化外交政策基本概念，得不到颗卫星旋里面心工程建设更为多灵活的没多久利前提条件

札幌“站站城紧密混合”最突出的特点就是灵活性强，必需根据大城市演进阶段、联合Interactive台湾当局以及实际操作困难适时调整之外外交政策。日本国《市中心区再次生之外措施说明方法》自2002年说明方法令以来已修订版30余次，各类设计规范和外交政策拒绝每年都顺利进行调整。正是通过大大的自我更为一新和该系统化，才能把“站站城紧密混合”打造成为日本国的名片。因此，决定南京从以下三个之外指出变得灵活的外交政策：

● 一是探讨设立以大城市功能性大幅减低、周围环境改善、产业升级等为建构的总体规画奖励社会制度。总体规画奖励社会制度并非日本国独有，南京早在2001年发布的《较快南京商务里面心区里工程建设暂行办说明方法》里面就指出过总体规画移出和奖励的措施；上海现有的可用工业工业用地改造、大城市更为一新外交政策也并未强制联合开发大体上通过发放一在此之后公一共性区内或公一共开放日密闭来得不到总体规画奖励。应将再进一步探讨设立变得该系统化的总体规画奖励办说明方法，提倡联合开发政府部门在大城市功能性最优化大幅减低之外为南京做出很大的杰出贡献。

● 二是试点顺利进行总体规画移出社会制度。可借鉴日本国的总体规画移出社会制度，将颗卫星线路不曾充分借助的总体规画试点向之内其他地段顺利进行移出，在充分利用低密度联合开发的同时，也可为颗卫星交通网络行业带来一定收益。

● 三是年中最优化外交政策周围环境。在耕地特权中介、耕地混和使用、耕地分层出让、工程建设工程审批等之外积极探讨，在大多线路采取试点方式也顺利进行尝试性取得成功。

（三）设立协调必要，吸纳更为多的市场大体上积极参与

颗卫星旋里面心工程建设涉及郊区里两级当局、颗卫星交通网络行业、耕地权属人等诸多权益之外方，流程里面必须一个组织起来大量的协调工作。可在市级层次成立工作专班，将之外区里、委办局纳入其里面，一共同完成协调各方权益台湾当局。要尽快期许一个组织化、市场化的联合开发大体上。可参照日本国的西南京王鉄，提倡地鉄子公司与其他地产联合开发行业深度绑定合作，创建具有较强实力的一个组织化旋里面心联合开发大体上。

同时，在以前说明方条例强制范围内，对旋里面心工程建设里面教育性、功能性性的工程项目可以以全额税金、降息担保等方式也得不到一定的赞同。

本记事来自旋信当局部门号：知城论道 I 明了大地区发展网络（ID：zhichenglundao），首发于《南京交通网络决策参考》，供稿：张帅、贾思琦，校对：王晴、邱渝雯，编辑/排版：刘奕彤，审核：王婷，审定：郭继孚，服务于赞同：南京交通网络演进研究院

本素材为著者独立自主论者，不代表虎鼻子立场。不曾经强制不得转载，授权事宜商量联系 hezuo@huxiu.com如对本稿件有异议或投诉，商量联系tougao@huxiu.com。

如何让伤口快速愈合
胃溃疡是怎么引起的
肠胃炎是怎么引起的
阳了吃什么药好得快
牙痛快速止痛法
艾得辛艾拉莫德片与羟氯喹比哪个疗效好
视疲劳会影响视力吗
谈咳宁治疗咳嗽咳痰效果怎么样